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La responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine en matière de défiscalisation immobilière

Obligation, pour le conseiller en gestion de patrimoine, d’informer et d’éclairer son client, en matière de défiscalisation immobilière

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Par un arrêt du 17 juin 2015, la Cour de cassation a retenu la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine pour défaut d’information(s) et de conseil(s), ce dernier n’ayant pas mis en garde un investisseur sur les risques encourus lors d’une opération de défiscalisation immobilière.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la Cour au motif que cette dernière n’avait pas recherché si l’investisseur X « avait été informée que l’acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l’opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l’immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique »

Observation(s), remarque(s) pratique(s).

Contrairement au notaire dont la responsabilité est de nature délictuelle, le devoir d’information du conseiller en gestion de patrimoine repose sur un fondement contractuel. En l’espèce, la Cour de cassation, au visa de l’article 1147 du Code civil, retient que le conseil en gestion de patrimoine n’a pas satisfait à cette obligation en s’abstenant d’alerter l’investisseur sur les conditions de succès de l’opération de défiscalisation.

En somme, une simulation patrimoniale est insuffisante car elle vise seulement à informer le client sur l’opportunité économique du placement. Le conseil en gestion de patrimoine doit permettre à son client d’exercer en pleine connaissance de cause son choix en le renseignant sur les éventuelles difficultés liées à l’opération de réhabilitation et de construction.

La Haute juridiction a récemment condamné le « commercialisateur » d’un produit de défiscalisation qui n’avait pas alerté l’investisseur sur les risques et la fragilité du montage proposé (Cass.civ. 1ère 30 avril 2014, n°13-10582).

Cette solution a été transposée à une banque qui n’avait pas suffisamment averti des investisseurs novices des dangers financiers et du caractère aléatoire de l’opération immobilière envisagée (Cass. Civ 1ère 8 janvier 2013, n°11-19387).

 Quid de l’étendue de ce devoir d’information dont est débiteur le conseil en gestion de patrimoine ?

Si le conseil en gestion de patrimoine est tenu à une obligation de moyens en la matière, il doit impérativement informer et renseigner le client sur les caractéristiques essentielles du produit qu’il commercialise et notamment sur les risques liés :

– aux difficultés financières et à la solvabilité des sociétés parties prenantes à l’opération de construction ;

– à l’opération de construction et à l’obtention des autorisations administratives pour sa réalisation (permis de construire, permis de démolir etc.) ;

– à l’inachèvement et aux désordres de la construction ;

– aux difficultés liées à l’obtention de la défiscalisation en raison des fluctuations et des variations du marché immobilier ;

La preuve du conseil donné incombant au professionnel, il convient, pour ce dernier, d’être avisé et donc, préalablement à tout montage patrimonial, de se réserver la preuve de l’accomplissement du devoir d’information et de conseil à destination de son client, en rédigeant un note détaillée et accessible pour son client.

Cette précaution précontractuelle, est également nécessaire en présence d’une partie avertie ou avisée (Cass.com, 5 novembre 1991, Bion/Banque populaire, n°89-18005).

Recommandations pratiques pour l’investisseur

Le succès d’une opération de défiscalisation repose sur  la rentabilité économique du produit.

Il est nécessaire de:

  • visiter et d’appréhender l’environnement, l’immeuble objet de la réhabilitation
  •  se renseigner sur la société qui commercialise le produit et notamment de sa santé financière en consultant le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ( BODACC).

2016-10-22T18:34:54+02:0009/06/2016|