Décisions obtenues
Il est difficile, pour un justiciable, de savoir si l’avocat qu’il consulte a déjà eu l’occasion de traiter des litiges similaires au sien.
C’est la raison pour laquelle, je publie les décisions que j’ai obtenue (après avoir masqué les noms des parties pour respecter l’anonymat de leurs clients).
Vous pouvez également retrouver ces décisions sur mon profil sur Doctrine.fr
https://www.doctrine.fr/p/avocat/avignon/jean-philippe-borel/L6BB156200E4E9EF21209
DROIT IMMOBILIER
Condamnation d’un locataire : résiliation du bail et expulsion : ordonnance de référé du Président du Tribunal d’instance d’Avignon en date du 5 novembre 2018
Le dossier dont il est fait état dans cet article concerne un locataire qui avait cessé de payer son loyer
Le propriétaire est venu me consulter.
Saisine du Tribunal d’instance en référé.
Aux termes d’une ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal d’instance d’AVIGNON, le bail a été résilié et le locataire a été condamné :
– au paiement des reliquats de loyer,
– à être expulsé,
Les opérations d’expulsion ont été confiées à un huissier de justice.
Le cabinet a obtenu plusieurs décisions en ce sens
Bien souvent, le locataire étant insolvable, le recouvrement de la dette de loyer étant quasi impossible….
https://www.doctrine.fr/d/TI/Avignon/2018/U540DA1A069BBF2F8CDDC
Résiliation du bail aux torts du locataire et expulsion du logement
Un locataire indélicat troublait la jouissance d’une copropriété en harcelant les voisins.
Le bailleur est tenu de garantir les tiers des nuisances occasionnées par son ou ses preneurs.
Suite à différentes plaintes de voisins, le propriétaire est venu me consulter.
Aux termes des dispositions de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux, tout manquement à cette obligation pouvant donner lieu à résiliation judiciaire du bail prononcé à la demande du propriétaire.
Saisine du Tribunal d’instance.
Au terme d’un jugement en date 10 avril 2018, le tribunal a résilié le bail et prononcer l’expulsion du locataire indélicat, ce jugement a été confirmé en appel
Ce dossier a fait l’objet d’un article que j’ai publié aux édition Lamy dans la revue des Loyers.
Défense d’un bailleur assigné en référé par un locataire mauvais payeur et indélicat
Dans ce dossier, un bailleur était confronté à un locataire mauvais payeur qui a saisi le juge des référé en vue d’obtenir sa condamnation à le réintégrer dans les lieux et au paiement d’une provision de 5000 €.
La bailleur est venu me consulter.
Le juge des référés a rejeté la demande de preneur et a accédé à notre demande reconventionnelle de paiement d’une provision à valoir sur le montant des loyers échus impayés.
https://www.doctrine.fr/d/TGI/Avignon/2018/UD18242A1202132B834B7#decision-table-of-contents-6
Condamnation d’un copropriétaire pour troubles de voisinage: 10 000 € de trouble de jouissance , 1000 € de préjudice moral et 1130,25 en réparation du préjudice matériel
Monsieur C propriétaire d’un lot de copropriété au rez-de-chaussée se plaint de fuites provenant du toiture terrasse de son voisin qui engendraient de l’humidité dans son salon.
Malgré une expertise judiciaire concluant que le propriétaire du toiture terrasse n’avait pas fait les travaux des règles de l’art, Monsieur C a été débouté par le Tribunal de Grande instance d’AVIGNON.
Monsieur C a décidé de changer de Conseil et il est venu me consulter.
Le cabinet a obtenu la condamnation du voisin indélicat aux sommes suivantes:
- 10 000 € de trouble de jouissance ,
- 1000 € de préjudice moral
- 1130,25 en réparation du préjudice matériel
- 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamnation aux entiers dépens y compris les frais d’expertise en première instance
Le copropriétaire indélicat s’est exécuté et a procédé à la réfection de la toiture terrasse.
Arrêt de la Cour d’appel de Nîmes 15 novembre 2018
Désignation d’un expert par le juge des référés
Monsieur D propriétaire d’un lot de copropriété au rez-de-chaussé d’un immeuble.
Depuis plus d’un an, il subi des infiltrations d’eaux pluviales au niveau du plafond des espaces cuisine et séjour provenant du toiture terrasse du lot situé au premier étage.
Le propriétaire est venu me consulter.
Afin de déterminer, l’origine et la causes des infiltrations , il est nécessaire de solliciter une expertise judiciaire.
Le juge des référés a accédé à notre demande et l’expertise est en cours.
https://www.doctrine.fr/d/TGI/Avignon/2019/U072B1521B1669D7C6AC6
Condamnation d’un locataire à une indemnité d’occupation au propriétaire exproprié: Jugement du Tribunal d’instance d’Avignon 12 mars 2018
Le dossier dont il est fait état dans cet article concerne un locataire qui avait cessé de payer son loyer après l’expropriation de son propriétaire.
Les locataires ont prétexté auprès du propriétaire l’expropriation de l’immeuble pour se dérober à leurs obligations.
Le propriétaire est venu me consulter.
Si l’ordonnance d’expropriation a pour effet d’éteindre le bail (article L 222-2 du Code de l’expropriation), le locataire d’un bien exproprié est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation qui a mis fin au bail.
Cette position est clairement posée par la Cour de Cassation depuis un arrêt du 19 octobre 1988 (Cass. Civ. 3ème , 19 octobre 1988, pourvoi n°87-13.701).
Cette indemnité qui constitue la contrepartie de la jouissance des lieux loués pendant la période concernée est distincte de l’indemnité d’expropriation due par l’expropriant à l’exproprié.
Le tribunal d’instance d’AVIGNON a suivi notre argumentation et a condamné les locataires indélicats au paiement des sommes suivantes :
– 7952,40 € au titre des indemnités d’occupation,
– 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– 29,05 € au titre du surplus à compter de la date du jugement à savoir le 12 mars 2018,
– le coût de la l’assignation ( 77,81 €) de la signification du jugement (87,88 €), et du droit de plaidoirie (13 €) au titre des dépens.
Soit un total de 8909,47 €.
https://www.doctrine.fr/d/TI/Avignon/2018/UEF4F37E2AB684AD1868B
Fixation d’une indemnité d’expropriation d’un montant de 1.711.105 €
La jurisprudence retient que sont indemnisables l’ensemble des préjudices découlant directement de la dépossession, l’indemnité d’expropriation devant couvrir l’ensemble des dommages subis par l’exproprié.
(Cass. Civ. 3ème , 12 février 2003, n°01-70185,02-70023, publié au bulletin)
L’Etat proposait une indemnité d’un montant de 1 504 780,00 € .
Le cabinet à obtenu devant le juge de l’expropriation une indemnité d’un montant de 1.711.105 € soit un gain de 206 325 €
TJ Avignon, 7 avr. 2022, n° 20-00780
Ce jugement a été confirmé en appel avec un gain supplémentaire d’environ 350 000 €
Condamnation d’un copropriétaire pour troubles de voisinage: 10 000 € de trouble de jouissance , 1000 € de préjudice moral et 1130,25 en réparation du préjudice matériel
Monsieur C propriétaire d’un lot de copropriété au rez-de-chaussée se plaint de fuites provenant du toiture terrasse de son voisin qui engendraient de l’humidité dans son salon.
Malgré une expertise judiciaire concluant que le propriétaire du toiture terrasse n’avait pas fait les travaux des règles de l’art, Monsieur C a été débouté par le Tribunal de Grande instance d’AVIGNON.
Monsieur C a décidé de changer de Conseil et il est venu me consulter.
Le cabinet a obtenu la condamnation du voisin indélicat aux sommes suivantes:
- 10 000 € de trouble de jouissance ,
- 1000 € de préjudice moral
- 1130,25 en réparation du préjudice matériel
- 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamnation aux entiers dépens y compris les frais d’expertise en première instance
Le copropriétaire indélicat s’est exécuté et a procédé à la réfection de la toiture terrasse.
DROIT DE LA FAMILLE
Condamnation d’un époux pour divorce pour faute aux torts exclusifs
L’adultère consommé constitue une cause de divorce et une violation des obligations du mariage (Cass. civ, 1ère, 11 janvier 2005, n°03-16.451, Publié au bulletin).
La jurisprudence refuse toute prestation compensatoire à l’époux fautif lorsque l’équité et les circonstances particulières de la rupture l’imposent.
La Cour de cassation a considéré dans une espèce quasi-similaire que l’époux fautif devait être privé de prestation compensatoire.
Décision obtenue par le cabinet
JAF Avignon, 25 juin 2020, n° 17-02314
Divorce Obtention d’une prestation compensatoire d’un montant de 20 435 €
JAF Avignon, 23 déc. 2021, n° 21-02201
Rejet d’une ordonnance de protection à l’encontre du mari : Jugement du juge aux affaires familiales d’Avignon en date du 17 septembre 2018
Deux époux sont en instance de divorce.
Le divorce est très conflictuel.
Madame saisi le juge aux affaires familiales pour obtenir une ordonnance de protection à l’encontre de son mari qu’elle accuse de violence physiques et morales.
En réalité, Madame souhaite nuire à son époux et avance des accusations sans éléments probants.
L’article 515-11, alinéa 1er du Code civil exige la réunion de deux conditions cumulatives pour que le juge aux affaires familiales délivre une ordonnance de protection.
La délivrance de l’ordonnance de protection nécessite que le demandeur de démontrer deux éléments cumulatifs :
- la vraisemblance des violences,
- le danger auquel la victime ou un ou plusieurs enfants sont exposés,
En l’espèce, ces éléments n’étaient pas réunis et le juge a rejeté la demande de Madame.
https://www.doctrine.fr/d/JAF/Avignon/2018/UFB448CA69C570D8EF1ED
- Maintien de la garde alternée ( en défense pour le père) : Jugement du juge aux affaires familiales de Carpentras en date du 15 mai 2018 : https://www.doctrine.fr/d/TGI/Carpentras/2018/U7A5BB7979F6A3CBA47E5
Obtention d’une avance en capital sur les fonds de la succession
L’article 815-11 du Code civil permet à un indivisaire de demander une avance en capital sur ses droits dans le partage à intervenir.
Cette avance peut porter sur les fonds disponibles de l’indivision qui sont le plus souvent séquestrés chez le notaire instrumentaire.
Cette avance en capital peut être sollicitée pour toutes les indivisions post-communautaires ou successorales.
Pour conclure, l’avance en capital peut en partie débloquer une succession et permet à un indivisaire de percevoir des avoirs financiers avant tout partage.
Sur le sujet :https://www.village-justice.com/articles/indivision-comment-obtenir-une-avance-capital-sur-les-fonds-succession,40883.html
Exemples de décisions obtenues par le cabinet:
TJ Avignon, 28 nov. 2022, n° 22-00576
TJ Avignon, 28 nov. 2022, n° 22-00576
Condamnation d’un héritier pour recel successoral
En présence d’un recel successoral, l’héritier receleur est privé dans sa part de l’actif recelé.
La jurisprudence considère notamment que lorsqu’un héritier a bénéficié de virements importants en provenance des comptes du « de cujus » et que ces fonds n’ont pas servi à faire face aux besoin du défunt, il y a bien recel successoral.
La Haute juridiction a ainsi considéré que le recel de la succession se trouvait constitué dans la mesure où l’héritier ne pouvait pas justifier ces retraits.
Voir en ce sens : Cass. Civ 1ère , 12 septembre 2012, n°11-15006
Exemple de décision obtenue par le Cabinet
TJ Lorient, 29 juin 2022, n° 21-00622
Licitation judiciaire d’un bien indivis
Le tribunal ne peut procéder au partage par voie d’attribution sans le consentement unanime des indivisaires
La licitation judiciaire s’impose lorsqu’il est impossible d’attribuer à l’un ou l’autre des copartageants
Exemple de décision obtenue par le Cabinet
TJ Lorient, 29 juin 2022, n° 21-00622
TJ Carpentras, 6 avr. 2021, n° 19-01097
Désignation d’un commissaire-priseur afin de réaliser l’inventaire des meubles dépendant de la succession
En application de l’article 1094-3 du même code, les enfants ou descendants peuvent également, nonobstant toute stipulation contraire du disposant, exiger, quant aux biens soumis à l’usufruit du conjoint survivant, qu’il soit dressé inventaire des meubles
Décision obtenue par le cabinet
TJ Carpentras, 17 nov. 2021, n° 21-00109
Emploi des sommes d’argent soumises à usufruit
Dans l’hypothèse où l’acte constitutif de l’usufruit dont bénéficie le conjoint survivant, aurait prévu une dispense de caution, ce dernier serait de toute façon tenue à une obligation d’emploi sur les deniers objet de l’usufruit.
TJ Carpentras, 17 nov. 2021, n° 21-00109
Condamnation d’un notaire à produire les pièces du dossier de succession
La jurisprudence sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, a condamné un notaire instrumentant une succession à produire sous astreinte les pièces du dossier de succession.
TJ Colmar, 11 juin 2021, n° 21-00058
Autorisation judiciaire de vendre en présence d’un indivisaire récalcitrant
En cas de désaccord sur la vente d’un bien en indivision, l’un des indivisaires peut saisir le juge afin d’obtenir pour obtenir l’autorisation judiciaire de vendre.
DROIT COMMERCIAL
Nullité d’un jugement ayant converti un jugement de redressement en liquidation judiciaire
L’article R 631-4 du Code de Commerce impose que le débiteur soit convoqué à la diligence du greffe, par lettre recommandée et qu’à cette convocation soit jointe la note du président exposant les faits de nature à motiver la saisine d’office.
Le greffe du Tribunal de Grande instance d’Avignon n’a pas suivi les prescriptions des articles L 631-15 et R 631-3 et R631-24 du Code de commerce.
En guise de convocation, il a notifié le jugement mentionnant le renvoi de l’affaire à l’audience du 27 mars 2018, date à laquelle le débiteur était invité à comparaître.
Cette seule notification ne suffit pas à rendre régulière la saisine du tribunal en vue du prononcé de la liquidation judiciaire au cours de la période d’observation
PROCÉDURE D’APPEL
Irrecevabilité des conclusions adverses : Cour d’appel de Nîmes du 7 juin 2018
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nimes/2018/UB673566C9A8C319195B2
Arrêt de l’exécution provisoire d’une procédure d’expulsion d’un locataire
Ordonnance du Premier Président Cour d’appel de Nîmes 25 juillet 2018