Absence de faute du notaire lors de l’insertion d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés

Par un arrêt du 03 février 2016 n° de pourvoi: 15-10219, la Cour de cassation a considéré que la clause usuelle d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, insérée dans les actes de vente de biens immobiliers, est suffisamment explicite pour permettre à l’acquéreur d’en apprécier pleinement la portée.

Par conséquent, le notaire ne commet aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité au titre du devoir d’information et de conseil.

Observation(s), remarque(s) pratique(s) :

La Haute juridiction rejette le pourvoi formé par l’acquéreur.

Elle retient que  la  clause excluant la garantie des vices cachés était particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti et lui permettant, ainsi, de prendre conscience de la portée de son engagement lorsqu’il a acquiescé aux différentes conditions en paraphant chacune des pages de l’acte.

En outre, la Cour de cassation ajoute que la lecture de l’acte a été faite par le notaire aux parties et que les termes non ambigus de cette clause ne portaient pas à explication spécifique de sa part, chacune des parties étant en mesure de comprendre son sens et sa portée.

Toutefois, cette solution n’est pas envisageable lorsque le notaire avait connaissance du vice affectant l’immeuble lors de la rédaction et de la préparation de l’acte (pour la présence d’insecte  xylophages, CA Nimes, 23 novembre 2004 RG n°02/00712, pour la présence de champignon type mérule CA Douai RG n°03/02139, pour la présence d’amiante TGI Angers, 14 mars 2005, RG n°11-04-002641).

Ce dernier doit impérativement faire état du résultat des diagnostics techniques, auxquels il peut se fier même s’ils sont erronées (CA Pau, 3 mai 2004, RG n°,03/00256), ou de la présence d’un vice susceptible d’affecter l’utilité de l’immeuble dans l’acte et d’en informer l’acquéreur préalablement  à la vente ( pour un arrêt ayant exclu la responsabilité d’un notaire ayant fait état de termites Cass. civ. 1ère, 8 janv. 1991 : JCP N 1991, II, 200, obs. L. Leveneur).

Recommandation(s) pratiques :

• L’acquéreur étant assimilé à un « bon père de famille » (on dit désormais une personne raisonnable), il ne dispose d’aucun recours à l’encontre du notaire instrumentaire ou encore à l’égard d’un vendeur de bonne foi.
• Par conséquent, il est nécessaire de vérifier l’état du bien par de nombreuses visites et de dresser une généalogie de l’immeuble par la lecture des désignations contenues dans les titres de propriété antérieurs.
• Cette précaution permet de prendre connaissance de l’utilisation passée de l’immeuble, de sa destination et de l’existence d’éventuels travaux de destination.
• En pratique, les exemples sont légion et peuvent correspondre, par exemple, à une extension faite sans permis de construire, à une annexion de parties communes dans une copropriété, à la non-conformité du bien au regard des dispositions sur le logement décent, etc.