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Crédit immobilier : la limitation de l’indemnité de résiliation due au prêteur

De quoi s’agit-il ?

En cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier avant le terme du contrat, le contrat de prêt peut prévoir le paiement d’une indemnité due au prêteur.

Les faits

Dans une décision du 29 juin 2016 n°15-16945, la Cour de cassation rappelle qu’une clause prévoyant le paiement d’une indemnité de résiliation au profit du prêteur est licite.

En l’espèce, un couple ayant souscrit un prêt immobilier ont demandé un décompte des sommes dues à la banque au titre du remboursement par anticipation du prêt.

Ils contestent le complément réclamé par la banque.

Quelles sommes peuvent être réclamées par la banque ?

La loi entend limiter le montant de cette indemnité pour éviter que subsistent de véritables interdictions au remboursement anticipé.

En vertu de l’article L 313-47 du Code de la consommation (anc.L312-21 al. 2), le prêteur est en droit d’exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus.

Ce montant,  qui dépend de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Il ne peut être supérieur à six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant du avant le remboursement (code . conso .R 312-2).

Attention aux crédits à taux variables !

L’indemnité peut être majorée d’intérêts compensateurs afin que le prêteur puisse bénéficier du taux moyen octroyé au moment de la conclusion du contrat.

Quelques rappels opérés par la Cour de cassation :

sur la licéité des clauses prévoyant une indemnité de résiliation

En réponse, la Cour de cassation énonce qu’aucune indemnité autre que celle prévue par la loi ne peut être mise à la charge de l’emprunteur en vertu des articles L312-21 à L 312-22 du Code de la consommation (anciens).

De ce fait, elle n’admet dans sa décision aucun frais supplémentaire, excluant l’anatocisme conventionnel prévoyant la capitalisation des intérêts.

-sur la qualification des clauses de résiliation anticipée :

La banque contestait la réduction du montant de l’indemnité de résiliation opérée par les juges du fond.

La position de la Cour de cassation s’inscrit dans la jurisprudence antérieure ( Cass. Civ, 1ère 7 octobre 1992 n°90-21.272) :

L’objectif compensateur poursuivie par clause prévoyant une indemnité de résiliation ne lui permet pas de bénéficier du régime dévolue aux clauses pénales par lequel le juge en vertu des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil a la possibilité de réduire le montant contractuellement prévu .

En effet, l’indemnité de remboursement anticipé n’a pas pour objet d’assurer le respect  des obligations de  l’emprunteur.

Elle constitue une modalité de compensation financière pour le prêteur.

La clause de résiliation anticipée n’est donc pas une pénalité !

Pour aller plus loin

N. Matthey, Clause d’indemnisation du préteur en cas de remboursement anticipé, JCP édition entreprise, 28 novembre 2011, p.46.

X Delpech, Validité de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, recueil Dalloz, 27 octobre 2005, p.2670.

Jean-Philippe Borel, avocat et docteur en droit, ancien collaborateur de notaire,

Magali Borel, étudiante en Master 2 droit des contrats publics et privés à la faculté de droit d’Avignon, assitante de justice,

2016-12-12T17:09:20+02:0012/12/2016|